Comprar casa? Entre impostos e comissões, quanto precisa (mesmo) de ter?

Comprar uma casa pode fazer parte dos sonhos de alguém, mas até chegar a um plano concreto, é preciso ponderar muitas coisas, nomeadamente, o que pode parecer mais óbvio: a situação financeira.

Entre impostos, comissões e entrada, a DECO PROTeste fez as contas para perceber quanto dinheiro tinha um eventual comprador que disponibilizar para avançar com o pé direito nesta compra.

“Se está a pensar comprar casa e vai pedir um empréstimo, além das contas à prestação que passará a pagar ao banco, às quotas do condomínio, aos seguros e ao imposto municipal sobre imóveis (IMI), terá de prever uma longa lista de despesas e de adiantamentos a pagar até à transação se concretizar”, alertam os especialistas.

No artigo publicado no site da DECO PROTeste, é preciso pensar nas comissões, impostos ou escritura, que podem totalizar milhares de euros. “Se considerar um imóvel de 250 mil euros, financiado a 80% pelo banco, inicialmente, deve dispor de uma quantia superior a 60 mil euros”, referem ainda.

Mas comecemos pelo início, ou seja, o crédito à habitação

Os especialistas dão conta de que é preciso pensar na situação financeira, assim como fazer uma análise à mesma – pensando, principalmente, nas taxas de juro, que têm aumento “nos últimos anos”.

“Tenha especial atenção à sua taxa de esforço. Esta corresponde à percentagem do seu rendimento mensal que é canalizada para o pagamento de créditos (à habitação e outros) e que, idealmente, não deve ultrapassar os 35%”, alertam, acrescentando que a opção mais vantajosa não é a “necessariamente a que apresenta taxas de juro mais baixas”. Para saber mais sobre os créditos à habitação e qual será o mais adequado, a associação disponibiliza um simulador.

Mas, sendo assim, o que deve ser tido em conta?

Segundo a DECO PROTeste, mais do que olhar para as taxas de juro, deverá ‘mirar’ a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), “que reflete o custo total do empréstimo, e que inclui não apenas o valor da prestação mensal, mas também o das comissões bancárias (iniciais e de manutenção de conta, por exemplo), o imposto do selo e ainda os custos dos produtos subscritos para bonificar o spread, como cartões de débito e de crédito, e os seguros de vida e multirriscos‑habitação”.

Os primeiros passos…

Para obter as condições de financiamento de crédito “concretas” terá de fornecer ao banco alguns comparativos de rendimentos e despesas, entre os quais folhas de ordenado, extratos bancários e a nota de liquidação do IRS.

É nesta fase que terá de começar a ‘abrir os cordões à bolsa’ e contar que os encargos iniciais variam de banco para banco. “Neste momento, a fatura pode ir de 603,20 euros a 1338,48 euros, dependendo da instituição”, apontam.

Também a avaliação do imóvel é algo que se tem de pagar, rondando esta situação os 250 euros. Esta análise servirá de base ao cálculo do montante que o banco concederá ao cliente.

Mas quanto é que vai ‘receber’ do banco?

A DECO PROTeste dá conta de que a maioria das instituições financeiras financia a compra de uma casa “até 80% ou 90% do menor valor entre o da avaliação e o de aquisição”. E o que é que isto significa? “Que terá, necessariamente, de dispor do restante – para um imóvel de 250 mil euros, 50 mil euros, caso o banco empreste 80%, ou 25 mil euros, se financiar 90 por cento”, explicam.

O sinal no contrato-promessa compra e venda

“Por altura da assinatura do contrato‑promessa de compra e venda, o CPCV, é habitual pagar-se ao proprietário do imóvel um sinal correspondente a 10% do valor da casa. Este contrato não é obrigatório, mas “altamente aconselhável”, sublinham os especialistas, explicando que desta forma são salvaguardados interesses.

“Preferencialmente, o CPCV deve ser assinado somente quando tiver a certeza de que o banco lhe concederá o empréstimo. Se, eventualmente, não conseguir ter essa garantia, o contrato deve prever a possibilidade de a não-concessão do crédito inviabilizar o negócio, sem penalização para o comprador”, avisam.

E a escritura?

Entre outras despesas, terá de ser pago também o valor correspondente ao imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, ou IMT. “No caso de um imóvel para habitação própria e permanente, localizado em Portugal Continental, com um custo de 250 mil euros, o valor a pagar será de 7477,58 euros, acrescidos de 2000 euros de imposto do selo sobre a aquisição”, exemplificam.

Contas feitas, de quanto precisa para comprar uma casa?

Tendo sempre como exemplo um imóvel no valor de 250 mil euros e um financiamento bancário correspondente a 80% desse valor, a DECO PROTeste conta com os encargos abaixo:

  • Comissões iniciais – entre 603,20 euros e 1338,48 euros;
  • Sinal (contrato-promessa de compra e venda) – 25 000 euros;
  • IMT e imposto do selo – 9477,58 euros;
  • Escritura (Casa Pronta) – 700 euros;
  • Imposto do selo sobre o financiamento – 1200 euros;
  • Restante entrada – 25 000 euros;
  • TOTAL – 61 980,78 euros (valor mínimo).
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